Mikäli asunnon tai kiinteistön ostaja havaitsee kaupan kohteessa jotain virheitä, tulee hänen aktiivisesti pyrkiä selvittämään asiaa. Suosittelemme, että ostaja kääntyy asianajajan puoleen hyvissä ajoin, ettei mahdollisia oikeudenmenetyksiä pääse tapahtumaan.
Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, tai siitä kun virhe olisi pitänyt havaita, ja joka tapauksessa asuntokaupassa viimeistään kahden vuoden kuluessa ja kiinteistönkaupassa viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Samalla on ilmoitettava virheestä johtuvista vaatimuksista sekä myös arvioitava määrällisten vaatimusten osalta vähintään summittainen arvio vaatimusten määrästä.
Virheestä on siis ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Asuntokauppalain mukaan ratkaisevaa on ajankohta, jolloin ostaja on päässyt selville virheestä ja sen merkityksestä. Kohtuullista reklamaatioaikaa ei ole säädetty, mutta kirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä sen on arvioitu olevan vain joitakin kuukausia virheen havaitsemisesta. Viime kädessä kohtuullinen reklamaatioaika arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta esimerkiksi jos aikaa on kulut jo puolisen vuotta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita, on mahdollista, että reklamaation katsotaan myöhästyneen, tai ainakin on jo todella kiire reklamoida, ja usein reklamaation oikea-aikaisuus on yksi asian riitaisista seikoista. Eli reklamaatio on syytä tehdä aina viivytyksettä ja tarpeen mukaan reklamaatiota voi myöhemmin täydentää ja täsmentää, joskin nämäkin on syytä tehdä kohtuullisessa ajassa ja viivytyksettä. Virhettä ei myöskään saa korjata tai poistaa ennen reklamaatiota eikä ennen kuin myyjälle on varattu oikeus tutustua virheeseen. Vahingon minimoimiseksi ja lisävahinkojen estämiseksi välttämättömiin toimiin täytyy kuitenkin lisävahinkojen estämiseksi ja vahingon rajoittamiseksi ryhtyä, mutta varsinaisia korjauksia ei saa tehdä varaamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua itse virheeseen.
Virheen seuraamuksena tulee kyseeseen virhettä vastaava hinnanalennus, tai jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua. Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, eli tahallisesti tai huolimattomasti, ostajalla on oikeus saada myös vahingonkorvausta, mikäli vahinkoa on syntynyt. Hinnanalennus ei edellytä myyjän huolimattomuutta tai muuta tuottamusta toisin kuin vahingonkorvaus. Hinnanalennus on määritelty maakaaressa siten, että sovitusta kauppahinnasta vähennetään virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asuntokauppalaissa hinnanalennus taas on määritelty siten, että se on virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen. Sanamuotojen eroista riippumatta hinnanalennuksen suuruus määritetään asuntojen ja kiinteistöjen kohdalla käytännössä samalla tavalla. Jos virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, otetaan hinnanalennuksen määrän arvioinnissa huomioon kustannusten jyvitykset. Hinnanalennuksen määrässä on oikeuskäytännössä yleisesti hyväksytty korjauskustannuksiin perustuva hinnanalennuksen määrän arviointi. Toisinaan ylimääräinen arvonnousu tai tasonparannus on voitu ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä.
Vahingonkorvaus taas on sellainen, jolla pyritään saattamaan ostaja siihen taloudelliseen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos myyjän suorituksessa ei olisi ollut virhettä. Vahingonkorvauksessa täytyy kuitenkin ottaa huomioon myös yleinen rikastumiskiellon periaate, jonka mukaan ostaja ei kuitenkaan saa vahingonkorvauksella päästä parempaan asemaan kuin ilman virhettä. Niin sanotut väistö- tai sijaisasumiskustannukset ovat tyypillisiä vahingonkorvauksena vaadittavia eriä.
Korkein oikeus ottanut kantaa reklamaation oikea-aikaisuuteen ratkaisussaan KKO 2016:69. Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Voit lukea ratkaisun kokonaisuudessaan täältä:
